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长租公寓迎来“至暗时刻” 租客房东能否全身而退?
www.sichuanpeace.gov.cn 】 【 2020-12-30 15:23:36 】 【 来源:四川法治报

   本报全媒体记者 蒋京洲 见习记者 王晗阳
  
  在房地产行业从业数年的王力明白,信任是房产交易中最稀有的资源,不过这次陷入信任危机的是自己。今年10月以来,国内长租公寓公司接连“暴雷”。中介公司跑路留下一地鸡毛,让房东和租客站在了对抗的前沿。房东暴力清客、租客集中维权等新闻频繁见诸报端。
  
  对于漂泊在城市中寻求“蜗居”的年轻人来说,这无疑是惨痛的一课。在记者调查中,许多租客讲述了自己因中介公司跑路所陷入的困窘,更有人因为落入“租金贷”陷阱,担忧着可能到来的征信危机。而站在房东的立场,收不到房租显然也突破了他们的心理底线。
  
  四川坤弘律师事务所律师王文璞告诉记者,在此“至暗时刻”,持续的对抗很有可能激化矛盾,致使某一方触犯法律的红线,唯有房东和租客双方放下对抗,形成维权合力,持续表达维权诉求才是上策。
  
  事件调查
  
  “突然有一天有人告诉你,租了一年半的房子不能住了,我很难接受”“我在10月底之前就发现了不对劲的地方,不过一直认为只是局部房源调整,不会影响到自己的正常生活。”作为长租公寓租客、房地产从业人士,王力很早就嗅到了危险的气息,然而侥幸心理让他没有选择退租,直到“暴雷”成为现实。
  
  大学生刘雯同样身陷中介跑路的窘境。“半年房租加上押金,我总共交给中介16800元,现在还没住满三个月,原房东就找上门来了。”刘雯说。
  
  头疼的不只是房客,在某长租公寓的一个房东维权群中,焦虑的情绪正在不断蔓延。每天群里汹涌的信息流让家住成都市金牛区的房东段女士愈发难以看清形势。面对群里少数房东“换锁、断网、停水停电”的清客方式,段女士并不赞同,“我房子里的租户基本都是刚毕业的娃娃,初入社会就碰到这种事情,我不想给他们太大压力,退租的事情会好好和他们说。”
  
  ●“中介告诉我,‘租金贷’缴纳房租可以省下一笔杂费,我以为只是支付方式上有所差异,直接贷了一年的房租
  
  随着电子门锁的一声低鸣,陈强松了一口气,下班回到住处的这段时间,是他一天中最为惶恐的时段,“总害怕有一天,开门密码就不好用了。”
  
  作为涉事长租公寓的租户,陈强告诉记者,自己的租房合同“纸面上”还有10个月才到期,不过房东已经委婉地向他下了“逐客令”,限他一个月内搬出房屋。
  
  “无非是再换个房子,我本来打算连押金都不要了,看新闻才晓得有个叫‘租金贷’的东西。”APP里生成的贷款合同和还款计划让陈强懵了。
  
  据了解,所谓“租金贷”是微众银行提供给涉事长租公寓租户的一项贷款业务,此业务允许租客在没有足够资金的情况下,先通过贷款预付一年期的租金,之后按月或按季度分期偿还。
  
  涉事长租公寓招股书披露,2017年、2018年和2019年前9个月,该公司使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。其中,2019年前9个月,该长租公寓通过“租金贷模式”从租客处获得的预付款为7.9亿元,占公寓租金收入的80%。
  
  ●“租金贷”模式进一步将长租公寓跑马圈地的“炼金术”发扬光大,生生把房屋租赁变成了一种金融产品
  
  两年前,时任我爱我家副总裁的胡景晖就曾炮轰长租公寓,以超出市场租金的20%至40%拼命收房,完全扰乱了正常的租赁市场,并且长收短付的模式,让行业存在“暴雷”的风险。
  
  长租公寓通过拉高月租金抢占房东市场,将收来的房子装修后对外出租,按月或按季度向房东支付租金。同时,引入第三方信贷机构,通过提供租房贷款,向长租公寓垫付租户一年期的房租。租客则向长租公寓支付押金,并约定租赁期内按“还款计划”向信贷机构还款。
  
  如此,依靠租客的少量押金,长租公寓便撬动了整年的租房贷款作为进一步“攻城略地”的资本。不过,当房屋的入住率不理想或持续下降时,长租公寓这一踩着资金链的“高空舞者”,便面临坠落地面的风险。
  
  ●“微众顶不住了”,申请了“租金贷”的租户终于能在这场闹剧中“全身而退”
  
  12月4日,“微众顶不住了”成为了几个租户维权群里的关键词。近一个月来,焦虑、无助、恐慌,跌倒尘埃里的租户们第一次有了“心里有底”的踏实感。
  
  微众银行先是在12月2日晚间发布公告称,所有被卷入本次长租公寓“暴雷”风波的微众银行客户,经客户提出及银行确认后,剩余贷款本金将给予免息延期,在2023年12月31日之前,微众银行不扣款、不计息,不影响信用记录。
  
  12月4日,微众银行又发布一则新的解决方案,具体方案为,“租金贷”客户退租并搬离后,与该行签署协议,将退租后该长租公寓所欠客户的预付租金,用于抵偿客户在银行的贷款,微众银行将结清该笔贷款。
  
  12月25日,涉事长租公寓已经全部下架了其APP上的房源信息。
  
  律师说法
  
  房东是否有权清客,合同性质很关键

  
  针对中介跑路,原房东是否有权利直接驱逐租客的问题,王文璞认为,应结合具体情况进行判断。他表示,房东与中介之间签订的合同既有可能是租赁合同,也有可能是委托合同,两者产生的法律效果不同。
  
  如果房东与中介签订的合同为租赁协议,即房东将房屋租赁给中介公司后,由中介将房屋租赁给租客,在此种运营模式下,中介公司与租客之间系转租关系,房东与中介、中介与租客之间的租赁关系互相独立,房东与租客之间无直接法律关系。依据《合同法》第二百二十四条以及最高法关于房屋租赁合同司法解释第十八条之规定,如房东与中介之间的租赁协议解除,则房东有权要求租客搬离。
  
  如果房东与中介之间签订的是委托合同,即房东委托中介对房屋进行经营管理,中介代表房东与租客签订房屋租赁合同。那么,依据《民法总则》第一百六十二条及《合同法》第四百零二条之规定,房东与租客之间存在直接的租赁关系,房东无权要求租客搬离,房租风险由房东自行承担。
  
  王文璞表示,不能仅凭合同名称断定合同性质。由于房东与中介公司之间除签订有书面合同外,还可能签订有其他补充协议及房东单方出具的委托书等,应当综合房东与中介公司之间全部书面证据综合认定。


       暴力清客不可取,可能涉罪


       对于部分房东急于止损,暴力清客的做法,王文璞认为并不可取。他强调,房东在要求租客搬离时,应当采取合法手段。如房东采取丢弃租客物品、强行换锁、强行侵入等行为,则可能承担赔偿责任,情节严重的还可能涉嫌故意毁坏他人财物罪、非法侵入住宅罪及非法拘禁罪。
  
  那房东还有哪些救济渠道?“首先,不论是房东或租客承担租金风险,其风险的产生均是中介无法向房东交付租金的违约行为导致的,因此建议房东及租客本着公平原则,协商一致,共同承担租金风险。双方也可以请求人民调解组织介入进行调解处理。”王文璞说,“其次,房东及租客也可以向公安机关报案,如公安机关认定中介的行为涉嫌犯罪,亦可以期待通过刑事追赃的形式追回已经交纳给中介的租金。”
  
  此外,王文璞认为,鉴于部分租客在交纳租金时系通过“租金贷”方式进行,不排除监管部门对银行与租客、中介之间的贷款、放款协议进行政策性评价,从而影响租客需承担的义务。


      长租公寓诱导贷款,须落实监管


      具体到本次事件,根据租户提供的“租金贷”合同,王文璞表示,微众银行的主要合同义务为将审批的贷款金额转入合同约定的银行账户。因此从该角度来看,其已经履行了主要合同义务,因此除非租客与微众银行另有约定,否则不影响该合同效力。

  记者注意到,2019年12月25日出台的《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第八条“管控租赁金融业务”规定,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。第九条“加强租赁企业监管”进一步限定:“住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。”
  
  本次事件中,涉事长租公寓“管家”在租户签约前承诺“使用租金贷可减免杂费”的行为无疑有诱导租户使用住房租金消费贷款的嫌疑。而据涉事长租公寓招股书显示,其2019年前9个月通过“租金贷”模式获取的租金预付款,占公寓租金收入的80%,远超30%的占比规定。因此,除了向租客和房东承担违约责任之外,涉事长租公寓及金融机构有必要进一步落实监管要求。
  
  (除律师外,受访对象均为化名)

编辑:彭旭

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