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房价飙升!房主违约,购房者该咋办
www.sichuanpeace.gov.cn 】 【 2018-06-14 09:16:27 】 【来源: 四川法制报

  本报记者陈博


  
  ●中介:卖房人宁愿双倍赔定金,甚至是给赔偿金,也要坚持解除合同
  
  ●律师:二手房交易纠纷大幅增多,最多一天接到近10起咨询
  
  ●法院:成都武侯区2016年受理的二手房交易纠纷案件140件,2017年为255件
  
  近两年来,成都市二手房交易火爆,房价迅速上涨。价格的快速上涨,加速了交易纠纷数量的增长,再加上,2016年10月以及2018年5月15日出台的住房限购限售政策的影响,房屋交易违约的情况也就更复杂了。
  
  记者通过调查发现,进入2017年后,成都二手房交易纠纷就占到了所有交易纠纷的绝大多数,主要原因就是房价上涨后,一些按照涨价前签订的买卖协议,卖房者不认了,反悔违约比比皆是。在巨大的利益落差面前,卖房者拿出的是什么样的违约“借口”?购房是人生大事,那么二手房购买者该如何避免陷入纠纷?又该如何维权?连日来,四川法制报记者进行了深入了解。
  
  ■记者调查
  
  买房人无奈宁赔违约金房东也不卖房
  
  去年7月,在成都工作了几年的刘晓洁决定买个二手房安家。后来她与卖房者签好合同谈好价格,并支付了5万元定金,双方约定待卖房者去银行解除房产抵押后,便继续履行交易细节,给刘晓洁办理过户手续。
  
  然而就在这期间,这套位于成都中心城区的房子在市面上涨了20多万元,刘晓洁还没来得及庆幸自己“下手”早,便接到了房东解除合同或补增一定购房款的要求,由于合同中只是对卖房者违约解除合同的行为约定的是双倍返还购房者定金,所以如果按照这个约定执行,房东即使这次赔了5万元,而后再按照涨价后的市场价卖给别人,也还可以多卖至少15万元。刘晓洁只好无奈地接受了违约金。
  
  刘晓洁的经历并非个案。记者通过走访成都一些中介机构了解到,很多购房者在交易中“走一圈”都遇到了这样的结果。成都北门的一家链家中介的销售人员告诉记者,二手房交易因房价波动而违约的在2017年以前很少,有违约的情况,其违约方也都是购房者,理由几乎都是看上了别的房子,发现交易不划算,要求退还定金。但到了2017年,尤其是前三季度违约明显增多,几乎每周都有,违约方一边倒变成了卖房者,“全是来说房子涨了,这个价位卖了吃亏。”该销售人员告诉记者,“他们(卖房者)要求,要么解除合同赔双倍定金,要么就让对方补钱。”
  
  成都南门的一家链家中介负责人告诉记者,“这附近二手房多,新盘开始限购后,去年卖房人违约的太多,我们去和购房人协商,对方根本不同意(解除合同),坚持要买。买卖双方只能直接面对面处理。”该中介负责人还说,尽管在中介拟的合同中约定了,如果卖房人违约要赔偿买房人房屋总价的20%,而即使这样,卖房人也几乎宁愿双倍赔定金,甚至是给赔偿金,也要坚持解除合同。
  
  律师看趋势房价猛涨卖房人违约增多
  
  2017年9月签的合同,约定房屋售价129.8万元,但到11月底,该套房子涨了50万元左右,卖方开始不配合买方履行,最后直接坚定说不卖。这是北京盈科(成都)律师事务所律师彭伟晟经手的一件典型案件,他受购房者委托进行诉讼。“卖房者找的理由根本站不住脚,最后法院判决继续履行合同。”彭伟晟说道,“我们在论证时,研究了很多类似案例,只要购房者在交易中没有明显过错,几乎法院都支持了继续履行合同。但有些购房者咨询时拿来的合同,一般采用中介公司提供的格式版本,很多问题都没有约定清楚。如果出现纠纷,卖房者的违约成本较低,就会使其坚持解除合同。”
  
  彭伟晟告诉记者,“我从业11年,以往一年也就遇到一起这样的交易纠纷法律咨询,但去年大部分时间平均每月就能接到6-7起咨询,其中购房者咨询情况都是签订交易合同后,卖房者因涨价违约,想找理由解决履行。同时,卖方咨询也是因为房价猛涨,自己不想再履行合同,咨询我们想寻求合法解除合同的途径。”
  
  为进一步了解二手房纠纷的变化,连日来,记者向超过10名代理相关民事纠纷案件的成都律师进行了解。四川超环律师事务所律师林诗然专门从事房地产纠纷案件代理,他介绍,从2016年底左右二手房交易纠纷大幅增多,他本人最多一天接到近10起咨询,委托代理几天就会有一件。“核心问题就是卖方在合同基础上想涨价出售或者违约不配合过户,前来的卖方大部分都是以因为涨价而反悔,或者本想卖房‘以小换大’却因限购卖了无法轻易买到新房为主。”林诗然说。
  
  ■法官判案
  
  纠纷新形式 双方不相让成房产“争夺战”
  
  在武侯区法院立案庭,立案一庭庭长谢黎明向记者介绍,从数据上看,2016年,武侯区受理的二手房交易纠纷案件为140件,2017年为255件,数据大幅度增长,起诉方虽然依旧是购房者,但诉求主张完全发生了颠倒,“以前是要求解除合同,退回定金,现在是一边倒要求继续履行合同。”
  
  谢黎明还告诉记者,以前二手房交易纠纷争议小,涉及金额也仅是几万元定金,所以大多可以在诉前调解成功。但现在两方争的是房产所有权,一套房子涉及到百万以上,双方几乎不会做出让步,所以诉前调解成功的几率不足10%。”
  
  武侯区法院民七庭是专门负责房地产纠纷案件的审判庭,庭长张闻武对近年来二手房交易纠纷发生的变化深有体会,“2016年底以前,购房者千方百计寻找协议中的漏洞,来解除交易合同,卖房者则坚持继续履行协议;而这一年多则是购房者坚持履行协议,卖房者则千方百计想解除约定。”
  
  张闻武告诉记者,这类二手房交易纠纷在审理和判决上难度很大,卖房人因涨价带来的巨大心理落差而坚持违约,占了一多半,还有一种情况,就是受限购影响,一部分卖房人卖了房子后,就不具备再购房资格,也会坚持违约。同样的,购房者签交易合同之前不受限购影响,但限购之后如果解除合同,也不具备购买资格,因此,买卖双方诉求是唯一的,也就把官司视作了一场房产“争夺战”。有些案件的卷宗就多达几十页,侧面说明了双方当事人为打赢官司所做的充分准备,处理起来难度大就在这里,矛盾尖锐,利益巨大,对法院来说,这类案件的判决要考虑法律效果、社会效果,甚至是执行效果。
  
  采访中,张闻武告诉记者,卖房者违约一般会找各种理由借口,只要协议没有明显漏洞,法院会支持诚信一方作出有效判决。例如,一起涉案交易价约为105万元的房产,购房者手续齐备交易中也没有违约,期间这套房市场价上涨,卖房人以交易时间过长等理由反悔不卖,法院综合案情最终依法判决继续履行合同。
  
  ◎法官说法
  
  购房人应及时履行义务
  
  张闻武强调,一些卖房人以为自己违约,只需要双倍赔偿定金就可以,这种想法是错误的,法院的审判会根据双方的诉讼主张来进行,像现在这类纠纷,诉讼请求已几乎从承担定金责任转向继续履行合同和承担违约责任。
  
  张闻武特别强调:为了不让不诚信的卖房人找到违约的借口,购房人必须要在交易中及时履行自己的义务,不要耽误,如果实在有不可抗力的因素和其他合理因素导致交易延迟,要及时告知对方,并形成相应证据。更重要的是,为了防止卖房人违约,签合同前购房人要对购房合同认真仔细研究,最好通过律师咨询等方式,规避风险。比如,武侯区法院审理的一起涉案交易价约为50万元的小户型,就是因为购房者存在违反协议的行为,当这套房子涨到80万元时,卖房人就拿这条违约“说事”,要求解除合同。最后法院判决前调解结案,购房者虽获赔8万元,却因没有买到这套房而心有不甘。
  
  张闻武还特别提醒,对要购买的二手房要认清是否具有“权利瑕疵”,其中,普遍存在的“瑕疵”就是有些二手房原按揭贷款没有还完,存在一定风险。另外,像拆迁房或者没有取得房屋产权的房屋,都属于“权利瑕疵”,均存在巨大风险。
  
  张闻武建议,如果二手房交易发生了纠纷,守约方要及时固定证据并提起诉讼,采取必要的财产保全措施,最大限度的依法保护自己的合法权益。

编辑:潘红
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