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房屋公摊面积到底有多坑
www.sichuanpeace.gov.cn 】 【 2018-08-08 09:52:06 】 【来源: 四川法制报

100平米只得70平米 取暖费按建筑面积收费
  
房屋公摊面积到底有多坑
 
  7月下旬,湖北武汉多名业主反映某楼盘开发商在公摊面积上玩猫腻,将电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?
  
  公摊面积里猫腻多!
  
  猫腻一做大公摊面积
  
  一名业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商,也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
  
  事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?“按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。以一线城市某楼盘为例,共有4148套房,以均价每平方米4万元计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。
  
  猫腻二重复公摊、重复收钱
  
  你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。“比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。这类车位在县城能卖到10万元左右,在省会城市能卖到20万元。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。
  
  以北京为例,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元之间;四环到三环间的车位基本在15万元至30万元之间。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。
  
  猫腻三公摊面积被拿去牟利
  
  王清华称,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”王清华说。
  
  在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、社区灯箱、停车场、单元门禁机屏等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。
  
  王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。
  
  公摊面积也要交取暖费?
  
  争议一公摊要支付取暖费?
  
  目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
  
  对此,北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议,开发商每年公布的价格应该告诉大家是否包括公摊的产权证的全部建筑面积。公摊是否算入,不是根本问题,关键是价格构成要科学、透明。
  
  争议二能否取消公摊?
  
  其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
  
  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平方米的单价必然会有所提高。楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。
  
  ◎名词解释
  
  公摊面积是什么?
  
  买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。
  
  谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。举个例子:打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。
  
  据了解,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。由于现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限,因此不少开发商在公摊面积上玩猫腻。
  
  ◎他山之石
  
  重庆:以套内面积计价售楼
  
  2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%—10%的罚款!
  
  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”
  
  ◎一些疑问
  
  取消“公摊面积”会推高房价?
  
  有人辩称,降低或取消“公摊面积”,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了赢得市场,开发商会更理性地选择,根据客户需要造出更好的房子。
  
  至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之说,更是无稽之谈。因为压缩“公摊面积”或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。
  
  有人还担心,按套内建筑面积计价会让开发商钻空子,只注意套内面积,忽视公用设施部位的建设,降低环境配套等公共公用设施的质量。其实,这个顾虑也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小,其次才是公摊面积大小。而且,在市场竞争环境下,如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜,购房者会用脚投票。为了生存和获利,开发商会根据市场需要,造好房子。按套内建筑面积计价的方式,不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准,还会提高。本版文字综合央视、新华社

编辑:潘红
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