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遇到涉房纠纷怎么办?法官教你维权
www.sichuanpeace.gov.cn 】 【 2024-07-04 10:30:57 】 【 来源:四川法治报

  遇到涉房纠纷怎么办?法官教你维权


  

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  案例一

  进出小区只能“刷脸”?

  法院:强制要求业主“刷脸”进门不合法


  “我们小区近来新安装了门禁,不‘刷脸’就不能进,这是不是侵犯了我们的合法权益?”近日,自贡市自流井区某小区业主张某将小区物业公司告上了法院。

  

  原来,在该小区有前后两个大门,在安装人脸识别门禁系统之前,小区大门白天不锁、可自由出入。小区业委会为提升小区智慧化,保障小区安全,在小区前、后门安装了人脸识别门禁系统,随后小区业委会将人脸识别门禁系统交给物业公司管理。安装人脸识别门禁系统后,小区前门出门可通过按键开门、人脸识别开门,但进门只能通过人脸识别验证,小区后门出入均需要“刷脸”验证。

  

  业主张某认为,录入人脸信息,可能侵害其权益,故拒绝录入人脸信息,但小区门禁只能“刷脸”进入,无奈之下,张某只能每次去找保安开门,或跟随其他业主进出小区,给其造成了不便,与物业公司沟通协商未果后,诉至法院要求物业公司全部拆除新建的门禁,消除限制。

  

  物业公司认为,人脸识别门禁系统不是该公司所建,张某亦未录入其人脸信息,且小区安装门禁后,存在两种开门方式,一是人脸识别,二是保安开门,不存在将“刷脸”作为进出小区唯一方式的情况。

  

  法院审理认为,小区设置人脸识别门禁,旨在有效防止外来人员随意进出小区,更好地保障业主人身安全和财产安全。虽然人脸识别门禁系统对小区的管理和业主权益的保护具有积极作用,但物业公司所辩称的保安开门的方式显然不是一种验证方式,在张某明确表示不同意录入人脸信息的情况下,小区仍将人脸识别门禁系统作为进出小区的唯一验证方式,确有不妥。

  

  案件审理过程中,经法官现场释法明理,物业公司认识到了存在的问题,随即在人脸识别门禁系统上新增了刷卡、按键等其他合理验证方式,并将门禁卡交付给了张某。经过法官回访,张某亦明确表示现在已能自由进出小区。小区内人脸识别门禁系统对张某的出入已不产生妨害,人脸识别门禁系统并无拆除必要,张某要求拆除小区前、后门全部人脸识别门禁、消除限制的诉讼请求,法院不予支持。

  

  法官说法

  随着人脸识别技术发展、广泛应用,带来了生活便利的同时,也伴随着个人信息保护的风险,拥抱科技的同时,也要充分尊重人格权益。物业应自觉规范人脸识别应用,遵守“告知同意”原则,未征得业主同意而强制要求小区业主“刷脸”进出小区,既不便利,也不合法。

  

  法条链接

  《最高人民法院关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》第十条第一款 物业服务企业或者其他建筑物管理人以人脸识别作为业主或者物业使用人出入物业服务区域的唯一验证方式,不同意的业主或者物业使用人请求其提供其他合理验证方式的,人民法院依法予以支持。

  

(王术赞 四川法治报全媒体记者郭建民)


  案例二

  拆迁安置房交易中有哪些法律风险?


  安置房作为一种特殊住房类型,近些年频繁出现在交易市场,相对较低的价格吸引了不少购房者。然而购房者在买房时,由于对其产权和法律地位的特殊性不了解,容易忽视安置房的产权明晰性及潜在风险性。近日,成都市青白江区法院审理了一起安置房交易诉讼案件。

  

  2012年12月,青白江区某村村民王某(甲方)将位于该区的一套拆迁安置房以17万元的价格出售给李某(乙方),双方签订了《安置房买卖协议》。李某支付了16万元购房款,另1万元按照协议约定在过户时支付。《安置房买卖协议》约定,甲方取得房屋产权证和土地使用权证后一个月内,配合乙方过户,后期过户费用由乙方承担。协议签订后,王某夫妻将房屋交付给了李某,李某居住至今。

  

  2022年底,当案涉安置房可以办理产权证时,王某夫妻已过世,其女王小某继承了该房屋并将产权证办至自己名下。但在李某要求王小某过户时,却因王小某不同意承担继承所产生的个人所得税,双方因此僵持不下,导致诉讼。

  

  青白江区法院经审理认为,李某与王某签订《安置房买卖协议》后虽然占有了案涉房屋,但根据《民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”之规定,李某仅享有合同债权但不享有案涉房屋的物权,案涉房屋仍然属于王某夫妻的遗产,王小某通过继承方式取得该房屋并无不当。本案诉争的个人所得税,根据签订的《安置房买卖协议》约定,除首次取得房屋所有权及土地使用权证的费用由卖方承担外,后期过户费用均由买方承担。该约定属于双方意思自治,约定有效。因此,本案诉争的个人所得税应由李某负担。

  

  法官说法

  拆迁安置房买卖属于二手房买卖,可能涉及多项税费征收环节,赠与或继承后的房屋再交易需依法交纳个人所得税。同时,《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若所购房屋尚未取得不动产权证书,卖方在房屋过户前死亡的,须由其继承人继承房屋后才能继续办理过户登记手续,由此可能产生的税费必将影响房屋买卖合同的履行。

  

  法官提醒,拆迁安置房因办证周期较长,其间发生继承纠纷、第三人异议、司法查封等不可控因素较多,建议购房人保持理性,不贪图一时便宜,避免盲目跟风,谨慎购买。

  

(付军 陈杨 四川法治报全媒体记者 夏菲妮)


  案例三

  装修公司停工了 业主损失如何算?

  

  房屋装修是每个家庭都会遇到的事儿,而很多家庭或图省事不签装修合同,或图省心不仔细审核书面装修合同里的具体条款,导致后期验收付款时遭遇种种“闹心”情况。近日,成都市青白江区法院审理了一起室内装修纠纷,最后判令某装饰公司退还业主部分装修款。

  

  陈某委托某装饰公司为其位于青白江区的房屋进行装修,双方签订了合同,合同仅约定了工程总价、工期等内容,未明确各装修子项的具体价格。在合同履行过程中,某装饰公司未能按照约定的工期完工,部分项目还未施工,陈某多次催促该公司加快工程进度,但某装饰公司停工后未再复工。陈某迫不得已向青白江区法院提起诉讼,要求解除合同、返还已付装修款并赔偿损失。

  

  在案件审理过程中,因双方对已完工程造价未达成一致意见,陈某只能通过申请司法鉴定的方式确定,为此垫付鉴定费7000元。经鉴定,已完成项目的工程造价为6.5万元,而陈某已支付的装修款为10.6万元。最终,青白江区法院在充分考虑双方证据和实际情况的基础上,判决解除陈某与某装饰公司签订的施工合同,并判令某装饰公司退还陈某部分装修款4.1万元,同时支付因工期延误产生的违约金4500元。鉴定费由某装饰公司负担。

  

  法官说法

  近年来,装饰装修合同纠纷案件增长较快。该类案件主要体现为,双方签订的合同较为粗糙,仅约定装修总价,未详细约定需装修的各项目及单价,导致纠纷发生后,双方对已完成的工程价款各说不一,通过申请鉴定的方式确定,增加了诉讼成本。

  

  法官提醒,业主在签订合同前,可通过国家企业信用信息公示系统等网上平台和实地查看等方式,查询了解该装修企业的信用资质、施工水平和涉诉情况,从而在一定程度上避免装修陷阱、减少纠纷风险。在签订合同时,应尽量完善装修项目价款单价、违约责任等合同条款,做好装修进度的留痕拍照等事项,后期即便发生纠纷,也可通过现场勘验、过程追溯等方式快速确定已完工程价款和违约责任,从而减少诉讼成本,有效维护自身合法权益。

  

(付军 陈杨 四川法治报全媒体记者 夏菲妮)


  案例四 

  房屋漏水起纷争现场勘查化纠纷

  

  近日,成都市新津区法院成功调解一起因房屋漏水引发的损害赔偿纠纷案件,由物业公司将漏水房屋1至4楼立式排污管更换,并以抵扣物业费的方式向业主赔偿部分损失。

  

  冯某某、李某某系新津某小区业主,家住一楼,于2021年装修入住。入住后不久便发现厨房天花板处渗水。经查发现,其厨房外墙的立式排污管在该建筑物4楼处被其他业主不当装修、私接排污管道,因管道接口处密封不到位,导致污水外漏下泄至冯某某、李某某的厨房外墙处。日积月累,水从厨房外墙浸至内墙,使得内墙墙皮脱漏。随后,物业公司对该排污管道漏水处进行密封处理,但效果不佳,无奈之下,冯某某、李某某将物业公司诉至新津区法院,要求物业公司赔偿损失5万余元。

  

  案件受理后,承办法官一行对案涉房屋漏水处进行现场勘查,确定漏水原因及因漏水而导致财产损失。承办法官发现,该房屋外墙立式排污管道确有其他业主不当装修私自接排污管道、接口处密封不严等情况,但同时也发现冯某某、李某某厨房外墙及内墙有违反规划设计方案的不当装修情况。

  

  查明原因后,法官在庭审现场对案涉纠纷进行调解。一方面告知物业公司,作为物业管理人员应按物业服务合同约定履行对小区公共设施的维护和管理,其未对其他业主私接排污管道的行为有效制止,存在违约行为;另一方面告知冯某某、李某某,自家漏水处的不当装修也是导致损失进一步扩大的原因。为彻底化解纠纷,法官建议物业公司更换已被私接的排污管道,并在得知冯某某、李某某二人两年未交物业费用后,提出以抵扣物业费的形式让物业对冯某某、李某某进行赔偿。双方达成一致调解方案,物业公司承诺于今年7月前更换立式排污管,该案得到圆满化解。

  

  法官说法

  房屋漏水引发的纠纷一般属于侵权纠纷,因此人民法院在判断行为人是否承担损害赔偿责任时往往从责任归属、因果关系、损害后果、过错程度等方面予以综合评判。该案中,虽然漏水处是其他高层业主私接,其他业主应承担一定责任,但原告仅起诉物业公司,物业公司未按照物业服务合同约定履行装修监督管理职责也是导致厨房漏水的原因,所以物业公司存在一定过错,故应承担相应赔偿责任。


(宋怀兵 陈许源 四川法治报全媒体记者 曾昌文)


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